El cambio de ciclo que experimentó el mercado de la vivienda durante el año pasado fue tan intenso como efímero. 2022 se convirtió en el esperado escenario de una fiebre inmobiliaria que no se recordaba desde 2007, con cifras récord que rozaron las 650.000 ventas (un 14,7% más que el año anterior, según el INE) y que estimularon a un sector ansioso por reactivarse. Ni siquiera la incertidumbre imperante en la economía pudo frenar el afán de muchos por hacer de la vivienda una herramienta más para canalizar el ahorro.
Sin embargo, las convulsiones que surgieron a lo largo del ejercicio supusieron un cisne negro que le dieron al ladrillo un nuevo rumbo. El giro de las políticas monetarias lleva meses trasladándose al Euríbor, y ya se nota en el mercado, que muestra signos claros de enfriamiento. A pesar de que los tres primeros trimestres de 2022 registraron aumentos interanuales en los volúmenes de transacciones y en los precios, el cuarto recogió el impacto de las subidas de los tipos de interés adoptadas para paliar la inflación en la zona euro. ¿El resultado? Un golpe notable "a la capacidad adquisitiva de las familias que, en muchos casos, han comenzado a posponer sus decisiones de compra", afirma Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).
Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas decreció en marzo un 11,7% respecto al mismo mes de 2022, hasta las 63.661 unidades. Y lo hizo en casi todas las regiones españolas a excepción de Galicia, la única que registró una evolución positiva (3,8%). La misma tónica descendente se ha dado en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, que cayó un 26,4%, lastrada por las subidas de tipos decretadas por el Banco Central Europeo (BCE).
En ese entorno de endurecimiento de los criterios de concesión de crédito, los precios siguen subiendo dentro de un escenario de estabilización, según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de mayo, que recoge un alza interanual de los precios del 4,8% y una ligera subida del 0,3% en relación a abril.
En esa carestía generalizada sobresalen las de los territorios insulares y la costa mediterránea, con incrementos del 1,4% y el 0,9%, respectivamente. Eso sí, según Arnaiz, "las expectativas comunes prevén que a lo largo de 2023 tiendan a descender para el conjunto de España, pese a que podamos seguir observando mercados a distintas velocidades".
PARÓN EN LA OBRA NUEVA. El descalabro en el presupuesto que hasta hace poco manejaban los futuros compradores ha hecho que incluso la vivienda de segunda mano empiece a tocar techo. Aunque es cierto que este segmento sigue engordando su brecha frente a la edificación a estrenar. Según los últimos datos del INE, el 81% de las operaciones de compraventa que se registraron en marzo fueron inmuebles usados, con una disminución de 2.532 operaciones respecto a 2022.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, explica que ambas tipologías "han seguido evoluciones similares". Pero, matiza, "con tensionamientos de precio mayores en la obra nueva debido a la oferta más limitada y al impacto de los problemas en las cadenas de suministro, que han encarecido el coste de construcción".
Este ha sido uno de los múltiples factores que impidieron que el volumen anual de nueva construcción superara las 100.000 unidades el año pasado, una tendencia que ha persistido desde 2009, con la excepción de 2021. En opinión de Arnaiz, estas cifras [70.000 viviendas iniciadas en promedio durante los últimos 10 años y 92.000 si se analizan los últimos cinco] "se consideran insuficientes para cubrir la demanda latente de vivienda nueva".
DIFICULTAD DE ALQUILAR. Esta tormenta perfecta también ha impactado en el mercado del alquiler. Los precios subieron un 7,4% en 2022, mientras los sueldos medios bajaron un 0,7%. Y la situación ha ido a más en 2023, cuando el coste del arrendamiento en España ha superado las cifras del último año de la burbuja inmobiliaria, 2007, marcando un nuevo récord en el alquiler, con un precio de 11,7 euros por metro cuadrado.
Según María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, esto se ha debido a una confluencia de factores. Por un lado, "un periodo muy favorable de compraventa, que ha propiciado que se haya vendido un gran volumen de viviendas que estaban en alquiler". Y por otro, "el paso al alquiler turístico, que se había refugiado en el residencial durante la pandemia, así como una sobrerregulación que desincentiva mantener la vivienda en el mercado".
Desde Fotocasa detectan un stock de viviendas bajo mínimos en un momento actual en el que "el esfuerzo salarial se encuentra en la cota más alta de la historia", dice Matos. Y añade: "Hoy se encuentra más de 10 puntos por encima de la cifra de hace una década", cuando la media de esa inversión (alrededor del 30%) coincidía con lo que suele establecer el sector como límite para garantizar la solvencia de los inquilinos. Solo Castilla-La Mancha y Extremadura presentan unos niveles sanos.
A juicio de Matos, urge ampliar la oferta "con un marco que agrupe la vivienda, el urbanismo y el suelo, con medidas estimulantes e incentivadoras para impulsar el aumento del parque público de vivienda en alquiler, con inmuebles sociales y asequibles a través de la colaboración público-privada".
La Ley de Vivienda se queda a medias
Limitar los precios del alquiler, desvincular las subidas de las cuotas de la evolución del IPC u ofrecer incentivos fiscales a los caseros. Estos son algunos de los puntos más llamativos de la nueva Ley de Vivienda aprobada recientemente en el Senado. Sin embargo, y pese a sus buenas intenciones, ni inquilinos ni propietarios ni expertos consideran que vaya a solucionar los problemas que ya padecía el mercado.
Sergio Nasarre, director de la Cátedra Unesco de Vivienda en la Universitat Rovira i Virgili (URV), considera que, al igual que las políticas de aplicadas desde la crisis financiera de 2008, esta norma se equivoca en su planteamiento de base. Y lo hace porque, en su opinión, "desprecia a la propiedad privada y aleja de ella a los que menos tienen". Y añade: "Todos se fueron al alquiler, en un mercado precario y caro, y se produjo una burbuja con consecuencias desastrosas, sobre todo en las grandes ciudades".
La desconfianza generada por la nueva regulación se extiende a los arrendatarios, aunque por motivos radicalmente distintos. En su opinión, la reforma no asegura el acceso a un hogar digno a las familias con menos recursos. El abogado del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Madrid, Víctor Palomo, valora positivamente que por fin se haya puesto en marcha una nueva Ley de Vivienda, tras "40 años de espera". Sin embargo, matiza, el texto "se ha quedado muy lejos de cumplir las expectativas respecto a la emergencia habitacional del país".
"Además de la falta de un régimen sancionador para los actores que radicalizan el mercado, como inmobiliarias o fondos buitre, estamos decepcionados porque el grueso de la ley desarrolla herramientas para que las comunidades autónomas las apliquen de forma voluntaria", argumenta el letrado. Por lo tanto, concluye, "aunque haya medidas positivas, no garantiza per se el derecho a la vivienda por la falta de obligatoriedad".
Entre los cambios que sí aplaude esta organización, Palomo destaca los avances en materia de desahucios y otros más abstractos, como la definición de los términos de infravivienda, gran tenedor o vivienda protegida, que no se incluían en el anterior marco legal. Pero si hay una novedad que sobresale por encima del resto, esa es la obligatoriedad de que los arrendadores asuman los gastos de las inmobiliarias. Tal como subraya Palomo, "esto sí tiene un impacto y afecta directamente a la barrera de acceso al alquiler".
RECETAS ÚTILES. Uno de los pocos puntos que rescata Nasarre es el ya mencionado incentivo fiscal a los propietarios. Sin embargo, no cree que esto sea suficiente para salvar una ley que, "al igual que el resto de políticas aplicadas durante los últimos 15 años, no tiene ninguna base científica".
Por el contrario, el catedrático apuesta por recetas que han funcionado en otros países europeos y que el texto no contempla, para que la gente más humilde tenga acceso a una vivienda digna sin necesidad de recurrir al alquiler. Por un lado, la propiedad compartida, que permite comprar únicamente un porcentaje de una propiedad de forma proporcional al poder adquisitivo de la familia: "Poco a poco, este propietario puede ir adquiriendo el 100% de la propiedad o vender su parte en el futuro".
Otra de las medidas por las que apuesta Nasarre, relacionada con la propiedad distribuida y asequible, es la compra temporal: "La adquisición por un número determinado de años, pagando el precio correspondiente al total de una hipoteca de mayor duración".
Otros expertos como Eduardo Molet, socio fundador y presidente de la Red Expertos Inmobiliarios (REI), rescata otras soluciones que tampoco ha contemplado la nueva regulación. Por ejemplo, la creación de más vivienda pública, ya que en España "solo representa el 2,5% del parque, seis puntos por debajo de la media europea".
'Stand by' para nuevos propietarios
El impacto de la inflación y las subidas de los tipos de interés en el mercado de la vivienda empieza a ser una realidad. Sin embargo, los expertos no se ponen de acuerdo sobre si esos efectos son ya suficientemente evidentes o si todavía se perciben únicamente de manera parcial.
En tasa interanual, la compraventa de vivienda cayó en marzo un 11%, según el Consejo General del Notariado. No obstante, la cifra neta aumentó en casi 20.000 operaciones entre febrero y marzo. Además, el capital concedido en créditos hipotecarios subió un 16,1% en 2022 cuando, según el INE, se firmaron más hipotecas que el ejercicio anterior.
Estos datos evidencian que las compras se fueron adelantando ante la incipiente subida de los tipos de interés. Y también, del elevado precio que los inmuebles empiezan a registrar en algunas zonas.
Pero, ¿cómo está cambiando la tendencia en el mercado de la vivienda? Según explica el presidente del Consejo de Estabilidad Financiera, Klaas Knot, solo hemos visto unos efectos muy preliminares. "El impacto sobre las condiciones de financiación está ahí, pero sobre el crecimiento y la inflación está aún por llegar". Por ello, Knot considera necesarias otras dos subidas de los tipos de interés.
Los inversores, siempre en cabeza a la hora de tomar la temperatura al mercado, explican que los activos inmobiliarios suelen transaccionarse con una prima respecto al bono soberano del país en el que se encuentran. "Si los tipos suben, en teoría, el precio de los activos [inmuebles] debería bajar, para que el activo ofrezca una rentabilidad mayor que la que daría el bono y sea una inversión atractiva para el nuevo comprador", indica Edmund Eggins, director del área de Real Estate en España de la empresa de capital inversión Ardian.
COYUNTURA. En el contexto europeo, el entorno está presionando a la baja los precios de la vivienda, lo que a su vez impacta en la concesión de hipotecas. Mathias Pleissner, subdirector de Cédulas Hipotecarias de la agencia de calificación crediticia Scope Ratings, considera que tipos e inflación, sumados a incertidumbre, "están haciendo inalcanzable la compra de vivienda para la mayoría de los hogares europeos". Y no prevé una rápida recuperación del mercado inmobiliario europeo.
Siguiendo esta misma tendencia, la firma de hipotecas en España cayó el pasado febrero un 4,6% respecto al año pasado. Y marzo ya registró datos que consolidan ese retroceso hipotecario en todas las comunidades autónomas. La única excepción fue Asturias, donde la firma de préstamos para la compra de vivienda creció un exiguo 0,8%.
En todo caso, la evolución de las ventas parece no constatar todavía una clara involución. Por ejemplo, desde la promotora Aedas Homes reconocen que los cinco primeros meses de 2023 han sido buenos y que los precios han seguido mostrando una evolución moderada al alza.
"En la vivienda de obra nueva, el efecto del incremento de los tipos de interés es más psicológico que real, ya que quien compra hoy una casa a estrenar contratará una hipoteca aproximadamente en dos años", expone Pablo Rodríguez-Losada, director Comercial y de Márketing de la citada promotora.
COSTES. Desde la construcción, el prisma se centra más en la inflación de los materiales que en el encarecimiento de la financiación de las edificaciones. El presidente de la patronal CNC, Pedro Fernández Alén, asegura que no tendrían "ningún problema con los cambios o fluctuaciones financieras en la ejecución de las obras si estas no estuvieran expuestas a incrementos inasumibles de precios desde 2021 o si contáramos con un sistema de reequilibrio económico de los contratos públicos eficiente y estable en el tiempo".
No existe, en su opinión, un problema preocupante en el mercado. Pese a que los tipos han alcanzado en 2022 unos niveles que no se registraban desde antes de la crisis financiera de 2008, la CNC define la actual situación, igual que otros expertos, como una simple ralentización.
"Lo que vemos en el mercado es que la inflación sigue siendo elevada y esperamos subidas de tipos adicionales", sostiene el director de Ardian. Y eso hace que los inversores estén en modo wait and see hasta ver dónde se estabilizan los tipos.
La innovación tecnológica pone el negocio patas arriba
El binomio digitalización y sostenibilidad ha irrumpido en nuestras vidas con fuerza. No solo ha cambiado las leyes de la economía, sino que también ha transformado el estilo de vida y la filosofía con la que afrontamos el día a día.
En el interior de nuestros hogares y en la estructura de nuestros edificios. El sector inmobiliario se encuentra en pleno proceso de transformación, integrando estos nuevos conceptos con el objetivo de ser más respetuoso con el planeta y, al mismo tiempo, más eficiente.
En definitiva, tenemos una nueva mirada de lo que suponen los bienes inmuebles y, de hecho, estamos asistiendo a un nuevo fenómeno conocido como proptech, por el que propiedad y tecnología se fusionan con el objetivo de avanzar hacia los objetivos de sostenibilidad marcados. Es en este escenario en el que irrumpen la realidad virtual, los drones, el big data, el machine learning o el blockchain.
Esta batería de herramientas digitales ha llegado para ofrecer un sinfín de posibilidades. Por ejemplo, las realidades virtual y aumentada permiten conocer cómo es la vivienda paseando por su interior y contemplando sus calidades e incluso asomarse a la ventana para examinar sus vistas, lo que implica un ahorro de tiempo y de costes de desplazamiento.
Gracias a sistemas informáticos avanzados (por ejemplo, los chatbots) podemos navegar por internet y resolver nuestras dudas sin tener que acudir físicamente a una oficina o realizar una llamada telefónica. Además, mecanismos como el blockchain facilitan pagos seguros y sin intermediarios tanto para alquilar un piso como para abonar las tasas de una vivienda, entre otros muchos trámites.
ÉXITO FINANCIERO. Un mayor acceso a la información permite mejorar los resultados de las inversiones. Ocurre con el big data, basado en la obtención y el análisis de datos. Así, los inversores pueden tomar mejores decisiones a la hora de apostar por una propiedad. Dar pasos en falso con este abundante caudal de información (detalles sobre la historia de la vivienda, la zona en la que está, la hipoteca o la revalorización futura) es cada vez más improbable.
La idea de sacar adelante nuevos proyectos inmobiliarios a través del crowdfunding es otra de las alternativas que las nuevas tecnologías nos regalan. A través de estas plataformas, los individuos pueden aportar distintas cantidades económicas para participar en un plan inmobiliario que les resulte interesante y con el que adquieran beneficios.
La tecnología lo está revolucionando todo. Tanto, que muchas tareas pasan a ser cometido robótico. Es lo que se conoce como machine learning. Introduciendo una serie de datos técnicos, las máquinas pueden aprender a realizar funciones de forma autónoma con gran precisión. Según los expertos, es muy útil en la construcción, ya que mejora la eficiencia y los tiempos.
Por todo ello, el proptech ha cambiado la forma de visitar, adquirir o vender inmuebles. Y los ha alineado con los principios de sostenibilidad y eficiencia. No en vano, el sector es consciente del fuerte impacto que tiene la construcción en el medio ambiente, al representar el 39% del CO2 emitido a la atmósfera.
Las ventajas son infinitas. Aparte de optimizar recursos, aumentar la productividad y mejorar la calidad e incluso los plazos, la tecnología también ayuda a reducir el impacto ambiental. Por ejemplo, con robots que automatizan tareas en la construcción, escáneres láser para conocer las peculiaridades de los terrenos, impresión 3D para crear prototipos y fabricar modelos, software para optimizar operaciones o drones para las labores de supervisión, nivelación y excavación.
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