El Gobierno anunció hace una semana su última medida estrella para tratar de dar solución a la crisis de vivienda que atraviesa España. El fondo 'España crece', que se planteó en un inicio como el nuevo fondo soberano del país -aunque no encajara en la definición-, estará dotado con 10.500 millones de euros provenientes de los fondos europeos de Recuperación y Resilicencia, que se esperan para el segundo trimestre, y el Ejecutivo aspira a multiplicar esta cifra por más de 11 veces a costa de emisiones de deuda del ICO (Instituto de Crédito Oficial), que será quien capitanee este fondo, e inversiones del sector privado, entre promotores y bancos. En total, la cifra aspiracional es invertir unos 120.000 millones de euros sin fecha concreta.
De los pocos datos que han trascendido se sabe que la idea del Gobierno de Pedro Sánchez es impulsar la construcción de 15.000 viviendas al año destinadas al alquiler social. Para ello desde Moncloa calculan que se necesitarían unos 23.000 millones de euros, se entiende que para una línea constante de liquidez y financiación en el tiempo, aunque faltan datos, porque si este importe se destinara exclusivamente a levantar esos 15.000 pisos el coste de cada uno de ellos ascendería a una cifra astronómica de 1,5 millones de euros. De esta cantidad, el Estado pondrá 2.200 millones de euros que provienen de los fondos 'Next Generation', el 10% de todo el dinero que aspira a movilizar a través del fondo 'España crece', y con los que el ICO aspira a levantar hasta 14.000 millones de fondos en capital en el mercado vía emisiones de deuda, como ya realiza habitualmente por importe de 500 millones con perioricidad anual en bonos sociales o bonos verdes. El sector privado, entre promotores inmobiliarios y constructores y la financiación bancaria, debería aportar unos 6.800 millones de euros más al plan de alquiler sostenible para alcanzar estas cifras, aunque las conversaciones todavía están en fases muy iniciales. Cabe recordar que las emisiones del ICO no consolidan en la deuda pública.
Y hay otro aspecto a considerar son las quitas. El ICO va a recibir otros 2.800 millones de euros de la Unión Europea que destinará a fondo perdido. El organismo público contempla condonaciones de deuda de hasta un 30%, aunque todavía está por definir si será un criterio generalizado o en qué casos aplicará. Uno de sus objetivos, según explican fuentes del ICO, es "cubrir la brecha de riesgo" y hacer atractivos estos proyectos para que los bancos participen también de su financiación. Recuerdan que al tratarse de alquiler social suelen ser préstamos que se conceden a plazos muy extensos -de 40 años incluso- y con márgenes de beneficio muy ajustados para los promotores, con lo que necesitan de cierta subvención pública para que edificar estas viviendas sea viable.
Tanto desde el ICO como desde el sector financiero reconocen que se han producido reuniones a distintos niveles, incluida la dirección de las entidades, para explicar el fondo 'España crece', pero sin mucha concreción. "No hay nada excepcional distinto de otros programas anteriores", sostienen las fuentes consultadas por EL MUNDO. "El problema es que a este proyecto se le ven las costuras. Ellos son muy de hacer anuncios y que luego, debajo, no esté nada armado", reconoce uno de los participantes en esas conversaciones y a quien se le pidieron ideas prácticas sobre cómo llevar a cabo estas inversiones días antes de que se anunciara el fondo en febrero, aunque su presentación oficial estaba prevista para el lunes posterior a que tuviera lugar la tragedia ferroviaria en Adamuz el pasado 18 de enero.
El ICO sostiene que el fondo está siendo "bien acogido por los actores del sector" que están a la expectativa de conocer exactamente cuáles son los proyectos y medidas que desarrollará el organismo para construir vivienda social en alquiler. Desde las patronales bancarias hablan de una relación "fluida" con el organismo que preside Manuel Illueca y reconocen que se les ha trasladado que su prioridad ahora mismo pasa por crear un mercado público de vivienda. "A falta de detalles más concretos sobre la iniciativa, entendemos que el ICO con este fondo desempeña un papel complementario, cubriendo fallos de mercado", valoran desde la AEB (Asociación Española de Banca). Y se contempla la posibilidad de que el organismo extienda la figura de los avales también a esta iniciativa, como ya realiza a través del programa para la adquisición de vivienda por parte de los jóvenes y con menores a cargo, dotado con 2.500 millones de euros, y del que se han consumido algo más del 10% -256 millones a cierre de año, con 10.453 hipotecas avaladas- año y medio después de su lanzamiento; o como también sucedió a raíz de la pandemia cuando el ICO pidió ayuda a los bancos para acudir al rescate de pymes que necesitaran liquidez. "Falta concreción, detalles específicos" sobre la iniciativa, subrayan fuentes financieras.
Además, desde el sector han pedido al ICO reuniones donde "se les puedan trasladar ideas e inquietudes" a la hora de que esta medida para impulsar el alquiler público coja tracción, teniendo en cuenta que el Gobierno aspira a construir 15.000 viviendas al año. "Estamos construyendo el mercado entre todos" y partiendo de cero porque el parque público de vivienda en alquiler en España es prácticamente inexistente, reconocen desde el organismo público. En España existe un parque de vivienda social en alquiler de titularidad públicade unas 318.000 viviendas, de las que el 62% son titularidad de las comunidades autónomas y otras 121.000 viviendas son de ayuntamientos y entidades locales, según datos del Ministerio de Vivienda a cierre de 2024. Es una cifra pírrica comparada con los 3,5 millones de viviendas residenciales que se calcula que existen en nuestro país.
En términos generales, donde se incluye los pisos en propiedad, la vivienda social representa el 3,3% del total del parque nacional, inferior al 8% de la media europea, según el portal estatal Provivienda.org. Por provincias, Madrid es la que más vivienda social tiene en bruto, pero no en términos relativos sobre su población con 2 viviendas de alquiler social por cada 1.000 habitantes, frente a las 5 de Barcelona o las 17 de Cádiz, a la cabeza en España en el impulso de esta vía.
FALTA SUELO Y SOBRA REGULACIÓN
Desde el sector promotor llevan años denunciando la falta de suelo finalista urbanizable y su elevado coste, lo que dificulta construir vivienda nueva en España y, más si cabe, de carácter social. El crecimiento de la población, gracias a los flujos migratorios, ha generado un déficit de vivienda nueva en nuestro país de unas 700.000 viviendas, según estima el Banco de España, y este es uno de los motivos detrás de la escalada sin precedentes de los precios del mercado inmobiliario los últimos años, que ya se encuentran en máximos históricos, por encima de la burbuja del año 2008.
Una de las ideas que se manejan es que la nueva entidad estatal de vivienda, Casa 47, ponga a disposición de los promotores que recurran al ICO su cartera de suelo, aunque falta por definirlo. Desde el sector promotor llevan años reclamando al Ejecutivo la necesidad de acelerar los trámites burocráticos para obtener más suelo finalista donde edificar y hablan como otro de los "cuellos de botella" la financiación. A raíz de la crisis inmobiliaria la regulación bancaria, a través de los acuerdos de Basilea, se endureció en muchos aspectos. Uno de ellos, clave para impulsar el desarrollo urbanístico, es que los bancos dejaron de financiar la adquisición de parcelas y la actividad promotora, como el asfaltado de las calles, las farolas, la canalización, etc., porque hacerlo supone una fuerte penalización en sus balances -consume mucho capital prestar dinero, el 150% del importe que se concede-. Los avales del ICO podrían acercar posturas entre promotores y bancos para reabrir el grifo de la financiación llegado el momento.
Si el Gobierno busca crear vivienda social y hacerlo rápido una de las opciones que se contemplan es recurrir a la promoción industrializada. Fuentes consultadas reconocen que existen contactos con tres empresas que se dedican a construir pisos por bloques en nuestro país, en esa búsqueda de alcanzar una velocidad de crucero lo antes posible y construir 15.000 viviendas de alquiler social cada año.
Quiénes serán las promotoras de vivienda es algo que se desconoce, pero algunos nombres ya han firmado acuerdos públicos destinados a pisos con carácter social. En julio del año pasado el ICO anunció la inversión de 168 millones de euros, en el marco de los fondos sociales 'Invest EU', en dos proyectos presentados por Beka-Avintia Inmobiliaria y DWS, gestora de Deutsche Bank, para la construcción de unas 4.500 viviendas. Por otro lado, esta misma semana se anunció que la socimi Primero H, cofundada por Asocimi y Hogar Sí, percibirá 1,5 millones de euros en un crédito respaldado por FIS (Fondo de Impacto Social), adscrito al Ministerio de Inclusión y gestionado por Cofides.