La vivienda se ha afianzado como la principal preocupación de los españoles eclipsando incluso a otros debates tradicionales como la educación y la salud y se ha consolidado como el eje central e ineludible en el debate político. La razón es que afecta a la emancipación de los jóvenes, a la cohesión territorial, al debate sobre la inmigración e incluso empaña el debate de las pensiones. Los problemas de la vivienda condensan hoy en día los principales cuellos de botella a los que se enfrentan las clases medias en España y Europa. La precariedad avanza, y las soluciones a la crisis habitacional se perciben como lentas, complejas y, sobre todo, altamente politizadas. La mala noticia es que eso no tiene visos de cambio.
El panorama político actual refleja una polarización que obstaculiza cualquier avance. Hace pocos días, Carlos Alsina entrevistaba a Jordi Sevilla y por supuesto salió el tema de la vivienda. El exministro se parafraseaba a sí mismo cuando dijo que no veía las propuestas de PP y PSOE como antagónicas y que, sentándoles en una mesa, «en tres tardes» es capaz de poner de acuerdo a los líderes de ambos partidos.
Jordi Sevilla está en lo cierto. Las políticas del gobierno central, junto con las de las comunidades autónomas y ayuntamientos gestionados por el PP, podrían ser –con ciertos matices– complementarias. Si no lo son, es porque no sale a cuenta. Hacer viviendas es lento y caro, muy caro. Pero la bronca existe hoy, y por eso echar las culpas a base de relatos se ha transformado en una posición política demasiado atractiva para quienes prosperan alimentando el conflicto ideológico, un grupo que, lamentablemente, no para de crecer en España… . Ahí está la ministra de Vivienda, amenazando con aplicar un 155 a Madrid.
Sin embargo hay cosas que el color ideológico de la lente con la que se mira el mundo no puede cambiar: una vivienda estándar de 80m² hoy cuesta entre 150.000 y 180.000 euros. La necesidad es acuciante: solo las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona necesitan unas 40.000 viviendas nuevas anuales cada una. Ahora echen las cuentas. La realidad, mal le pese a los dogmáticos a ambos lados del espectro, es que las soluciones serán de todo tipo, porque no habrá solu-ción si no hay mezcla: más construcción, más alquiler asequible, algo de intervención y algo de mercado. Sí, una ensalada ideológica. Incomoda a todos.
Lo interesante del año 2025 es que hemos visto cómo se concretan los modelos habitacionales propuestos por los partidos, pero en cambio, no ha sido un año de aceleración en la construcción de viviendas. La principal causa no reside tanto en la financiación como en las persistentes trabas burocráticas del urbanismo, otro inmenso cuello de botella que trasciende el color político y normalmente queda fuera del foco de la discusión pública. Y es que para hacer vivienda hay que hacer ciudad. Para construir un edificio hay que lotear, crear parcelas, urbanizar, y por último construir los edificios y los servicios públicos. Y hacerlo de forma que el resultado sea una ciudad agradable, cómoda y viva. El urbanismo es política, condiciona nuestra forma de vida, pero es política lenta, demasiado lenta.
El sector inmobiliario continúa tensionado por una dinámica básica: poca oferta y muchísima demanda. Esto mantiene los precios en una espiral ascendente. La escasez de vivienda de obra nueva es dramática, y los esfuerzos por incrementar el parque público resultan insuficientes para frenar la marea de la demanda existente. Como decíamos, los datos de obras terminadas en 2025 se anticipan como pobres, una consecuencia directa de los bajos niveles de obras iniciadas en 2023. La nota positiva es que, aunque los números aún sigan siendo escasos, en 2024 la construcción aumentó más de 15%, tendencia que se ha consolidado también en 2025.
La disponibilidad de suelo mejora de forma lenta. En Madrid capital, 2026 verá culminada gran parte de la urbanización en la bolsa de suelo del sureste, lo que liberará parcelas para menos de 40.000 viviendas, una cifra que, aunque significativa, queda lejos de solucionar el déficit estructural de la ciudad. Esas viviendas deberían estar ya terminadas, pero el ayuntamiento de Carmena paralizó durante demasiado tiempo los desarrollos del sureste. Ahora ya «sólo» faltarán entre dos a cinco años para que estén terminadas.
Sin embargo, siguen faltando grúas. El hecho de que la famosa urbanización de Paco el Pocero en Seseña (Toledo) esté llenándose se debe a que en el área metro-politana esos brotes verdes ni están ni se los espera. Los grandes municipios del sur de Madrid no están construyendo todo lo que, por localización y peso demográfico les corresponde. A pesar del discurso sobre el «crecimiento equilibrado», la realidad es que un crecimiento limitado no siempre es sinónimo de equilibrio. Los ejemplos más flagrantes, a pocos kilómetros de Sol, se encuen-tran en Alcorcón y Getafe, municipios que concentran las mayores reservas de suelo sin desarrollar de la Comunidad y, dada la gravedad de la situación, las más importantes de España para desahogar el problema.
Resulta contradictorio que, mientras desde el ministerio se insiste en que la solución al problema de la vivienda pasa por construir más, la inacción y las trabas impuestas por las administraciones locales de su mismo partido están provocando una escasez artificial de suelo en todo el sur de Madrid, con la consiguiente y previsible subida de precios. Esta irresponsabilidad, donde no se hace, ni se deja hacer, agrava el problema en lugar de resolverlo. Recordemos que las competencias para crear nuevos planes de expansión urbana corresponden, en muchos casos, a los ayuntamientos, no a los gobiernos regionales.
Las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona necesitan al menos 40.000 viviendas nuevas anuales cada una
En cuanto al PSOE y a Sumar, es interesante cómo quieren ejecutar el cambio ideológico que arrancaron en época de Zapatero y confirmaron con la Ley de vivienda de 2023. En el corto plazo, su idea son las Zonas de Mercado Tensionado (ZMT) y la intervención de precios. Ellos dicen que funciona, pero cuando la diputada del PNV Maribel Vaquero les dijo que 10 días después de imponer la ZMT en San Sebastián había desaparecido el 50% de la oferta de alquileres de la ciudad, la respuesta de la ministra fue un estruendoso silencio. Las ZMT funcionan si buscas vender que «los precios no han subido mucho», no funcionan si lo que quieres es ayudar a la gente a encontrar vivienda. Si no hay casas en el mercado, no hay casas a las que mudarse. Lo digo yo, y lo ha dicho varias veces la Comisión Europea desde el pasado mes de octubre.
En el largo plazo el PSOE ha decidido olvidarse de la VPO de toda la vida y apuesta por crear un mercado de grandes tenedores, públicos y privados, que ofrezcan vivienda en alquiler «asequible». La idea del gobierno es que los particulares se hipotecan durante décadas para pagar una vivienda, pero, una vez pagada la hipoteca, esa propiedad seguirá teniendo limitado el precio al que pueda venderse. Será indescalificable. Habrá quien participe de este modelo. Al fin y al cabo, es lo que pasa en el País Vasco desde hace 20 años. Pero, aparte de ser un impuesto injusto a la pobreza, el principal destinatario de las ayudas del Plan Estatal de vivienda no son los particulares, son promotores que alquilarán sus propiedades reguladas.
El modelo está naciendo en nuestro país y tiene virtudes. De hecho, todos los partidos andan experi-mentando con la idea. La diferencia entre las distintas posiciones ideológicas está en el protagonismo de este modelo frente al tradicional VPO descalificable. El PSOE quiere que en el futuro «el Parque Público» sea la forma dominante de acceder a una vivienda, o sea, que la mayoría tengamos como casero o avalista al Estado.
Este modelo, copiado de Europa (Dinamarca, Holanda), tiene un lado oscuro: allí existe una deuda privada enorme (alrededor del 200% del PIB), ya que las asociaciones de vivienda se financian en mercados de deuda privada con aval estatal. La obsesión de estos gobiernos por el saneamiento público se debe a que la estabilidad del sistema de vivienda depende de ello, trasladando la oferta del mercado inmobiliario a los mercados financieros, más propensos a burbujas.
El modelo del PSOE y Sumar financiará con impues-tos el negocio de empresas que gestionan viviendas como «parque público», buscando financiación de grandes fondos internacionales. Instaurar el modelo holandés con los niveles de deuda pública españoles es imprudente. Además, ya hemos visto el coste inasumi-ble de la construcción del parque de viviendas asequi-bles que necesitamos por parte de las administraciones. Eso lleva a los gobiernos a plantear diferentes modelos de colaboración público privada. Y mientras los fondos obtengan más rentabilidad con otras inversiones, los vehículos de «colaboración simbiótica» seguirán siendo insuficientes y estarán limitados a los escasos recursos que ponga el Banco Europeo de Inversiones, el ICO y alguna otra organización. Finan-ciarán unos cuantos edificios, pero no resolverán el problema. Este modelo es necesario, y podría canalizarse a través del ahorro privado y de los fondos de pensiones, pero sin incentivos fiscales o financieros para que los inversores metan miles de millones, solo será una buena idea o como mucho un parche más.
Por su parte, Podemos propone prohibir la compra de vivienda no residencial y bajar el alquiler por ley, priorizando la vivienda para su supervivencia política y acusando al gobierno de «blindar la especulación». Ione Belarra califica la «crisis de la vivienda» de «brutal» o «salvaje», incluso «la peor de la historia», una afirmación cuestionable dado que hasta hace pocas décadas muchos españoles vivían en infraviviendas.
Luego está Rufián, que ha decidido hablar del tema para ver si sale más en redes, pero por ahora se limita a poner cara seria y a decir que «la vivienda se va a cargar a la izquierda», que él quiere «vivienda para todos» y que «algo habrá que hacer con el tema de los inmigrantes». No concreta mucho más. Su problema no es la vivienda, su problema es Silvia Orriols.
Finalmente, en 2025 ha aparecido un nuevo jugador en la izquierda: el Sindicato de inquilinas e inquilinos, un grupo de presión política (vinculado a Ada Colau) que aboga por huelgas de alquileres e inqui okupación, y critica el subsidio socialista al impago. Su creciente influencia en la juventud y la izquierda es destacada, siendo responsables de las manifestaciones de abril.
El impacto de la vivienda vacacional y la compra por extranjeros sólo afecta a los centros tensionados y zonas turísticas
El modelo del PP se articula en torno a la creación de oferta de vivienda pública y la aceleración de la urbanización de suelo para su desarrollo por el sector privado. Es decir, el otro modelo de colaboración público-privada: sacar parcelas una a una y que el sector inmobiliario edifique y explote a precios reducidos durante varias décadas. Priorizan la facilitación normativa y la bajada de impuestos, siendo su principal crítica la falta de un aumento suficiente del gasto directo en vivienda 100% pública. Su estrategia coincide con las recientes propuestas de la Comisión Europea. Tiene sus riesgos, como la socialización de pérdidas que ocurren con muchas concesiones, pero está resultando bastante más efectivo que el «vehículo financiero-inmobiliario» que la izquierda no consigue hacer que despegue. De hecho Madrid, con un 20% del PIB y 15% de la población española, ha sido responsable de casi el 37% de toda la vivienda protegida que se ha empezado a construir en España.
Por su parte, Vox enfoca el discurso en la necesidad imperiosa de construir masivamente, aunque con un fuerte sesgo identitario. Sugieren, sin base empírica sólida, que son los inmigrantes quienes disparan los precios, una afirmación que ignora que la mayoría de los compradores extranjeros son ciudadanos de la UE. En cualquier caso, es un discurso que se centra en las periferias de las grandes ciudades (como en Alcorcón o Getafe), donde ese problema con la inmigración sí es real. Vox ha entrado de lleno en el hueco que han dejado PSOE y PP en el sur de Madrid. Cuantas menos grúas haya, mayor será el voto descontento.
Aunque se registró un descenso en el precio del alquiler en noviembre en las grandes ciudades, las condiciones de fondo que alimentan el problema persisten: poca oferta y gran demanda. El impacto de la vivienda vacacional y la compra por extranjeros solo afecta de manera significativa los precios en los centros urbanos tensionados y en zonas puramente turísticas.
Combatir la ocupación ilegal es fundamental para reducir el miedo del propietario y, por tanto, incentivar el aumento de la oferta de alquiler. Si queremos que los recién jubilados, que son la mayoría de los propietarios de España, pongan sus viviendas en alquiler para que los jóvenes pueda emanciparse, lo que hay que hacer es fomentar nuevas formas de convivencia.Senior living y opciones equivalentes que están muy lejos de las residencias. Opciones para personas recién jubiladas. Facilitemos y popularicemos modelos que, además ayudan con el envejecimiento activo.
Buscar fórmulas para que la población propietaria quiera poner sus casas en alquiler la forma de lograr los niveles de vivienda que se demandan. No se va a lograr con impuestos a las viviendas vacías, porque no hay tantas, y porque mucha gente seguirá prefiriendo pagar el impuesto que asumir el riesgo de sufrir una ocupación. Tampoco se va a lograr con las viviendas de la Sareb, que el gobierno quiere renombrar como CASA 47. Están desperdigadas, muchísimas son inhabitables y otras muchas están okupadas. Ya lo intentaron en su día con su Plan Viena. No funcionó.
Hay que ser creativos. El principal obstáculo para una solución duradera es la capacidad de acelerar el urbanismo y la construcción. A esta traba administrativa se añade un cambio estructural en la sociedad española: los hogares son cada vez más pequeños, lo que genera una mayor demanda de más unidades habitacionales por el mismo número de habitantes. La solución pasa por la colaboración público-privada, con vehículos financieros sostenibles en el tiempo (como quiere la izquierda) y con operaciones puntuales (como hace la derecha), por acelerar los procesos administrativos y porque muchos ayuntamientos asuman la valentía y la responsabilidad que les corresponde.
La vivienda, en definitiva, no es solo un problema económico o social, sino el síntoma de una profunda conjunción de cuellos de botella y una enorme desavenencia política y administrativa. En 2026, entre elecciones sucesivas y batallas del relato, seguiremos viendo cómo buscar culpables es más fácil que asumir responsabilidades, pero a la hora de la verdad, quien no ponga grúas tendrá muy difícil ganar las elecciones.